首頁 > 新聞中心 > 2003-2009一、2007年河南房地產開發(fā)市場運行基本特征
（一）房地產開發(fā)投資增速在結構優(yōu)化中高位回落，但仍保持高速增長。房地產開發(fā)投資結構進一步優(yōu)化。2007年，全省住宅投資639.42億元，增長47.8%，比重由上年同期的74.3%上升到76.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資106.22億元，增長33.7%，比重由上年同期的13.7%下降到12.7%；辦公樓投資30.80億元，增長61.8%，高于住宅增幅14個百分點，比重由上年同期的3.3%上升到3.7%，辦公樓投資快速增長，應引起關注。
房地產開發(fā)投資持續(xù)快速增長，高位回落。截止到2007年底，全省房地產開發(fā)投資增速連續(xù)50個月超過30%且高于全國平均水平。2007年全省房地產開發(fā)投資增速比上年回落6個百分點，比2007年一季度回落15.3個百分點、比上半年回落1.6個百分點、比前三季度回落1.0個百分點。
房地產開發(fā)投資占全國的比重上升。2007年全省房地產開發(fā)投資總量居全國第12位，增速居全國第6位，占全國的比重由上年的3.0%上升到3.3%。
（二）施工規(guī)模不斷擴大，新開工面積大幅增加。2007年，全省在建房屋施工面積10555.64萬平方米，增長50.4%，其中，商品住宅施工面積8633.67萬平方米，增長53.9%。全省商品房屋新開工面積5061.17萬平方米，增長51.9%，其中，商品住宅新開工面積4286.48萬平方米，增長58.6%。
（三）經濟適用房建設保持快速增長,比重略有下降。2007年，全省經濟適用房建設完成投資45.78億元，增長40.6%，占住宅投資的比重為7.2%，同比下降0.3個百分點。經濟適用房新開工面積321.23萬平方米，增長34.9%，占住宅新開工面積的比重為7.5%，同比下降1.3個百分點。
（四）房地產銷售良好，市場運行基本平穩(wěn)。2007年，全省房屋竣工面積2786.30萬平方米，增長65.7%，其中，住宅竣工面積2338.82萬平方米，增長66.2%。全省商品房銷售面積3934.10萬平方米，增長63.3%，其中，商品住宅銷售面積3575.25萬平方米，增長63.2%。商品房銷售額885.81億元，增長82.7%，其中，商品住宅銷售額743.48億元，增長84.2%。在商品房銷售中，全省現房銷售面積1452.05萬平方米，增長60.4%；銷售額261.43億元，增長74.1%。期房銷售面積2482.05萬平方米，增長65.0%；銷售額624.39億元，增長86.6%。截止2007年底，全省商品房空置面積260.29萬平方米，下降3.9%，其中住宅空置面積146.34萬平方米，下降8.4%。
（五）土地購置面積略有回升、完成土地開發(fā)面積下降。2007年，全省房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積1573.40萬平方米，增長0.7%。完成開發(fā)土地面積1202.55萬平方米，下降33.0%。
（六）資金到位良好，自籌、定金及預付款是主渠道。2007年，到位資金增速一直快于開發(fā)投資增速。全年全省房地產開發(fā)到位資金1070.19億元，增長55.0%，高于開發(fā)投資增速11.2個百分點。其中，國內貸款92.77億元，增長29.8%，比重由上年的10.4%下降到8.7%；自籌資金460.77億元，增長50.9%，所占比重達到43.1%；定金及預付款320.40億元，增長53.8%，所占比重達到29.9%；利用外資9.46億元，增長33.2%。
二、河南房地產開發(fā)投資快速增長的原因分析
（一）有效需求的拉動。近年來，河南城鎮(zhèn)化進程加快，農村人口加速向城鎮(zhèn)轉移，對住房需求迅速擴大， 2007年全省城鎮(zhèn)化率達到34.3%，2003年以來河南城鎮(zhèn)化率年均提高1.7個百分點，是河南歷史上城鎮(zhèn)化推進最快的時期。同時，河南堅持政府引導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作、群眾自愿的原則，積極吸引社會資金參與老城區(qū)和“城中村”的改造，市場有效需求較大。2007年，在房地產開發(fā)的資金來源中，定金及預付款達320.40億元，增長53.8%。定金及預付款的高速增長，從一個側面說明居民購房的積極性高漲，市場需求增加，從而刺激開發(fā)商加快了房地產開發(fā)的速度。
（二）開發(fā)成本上升的拉動。土地新政策執(zhí)行后，進一步加劇了房地產開發(fā)土地供需矛盾，在一定程度上推動了地價上漲，土地交易價格的上漲直接導致房屋開發(fā)的成本增加；國家嚴格規(guī)定了經營性用地必須經過招標、拍賣、掛牌方式取得，這一政策的出臺，對土地交易價格走強起到一定影響。據調查，鄭州市、洛陽市、平頂山市土地交易價格在2006年同比分別上漲4.0%、9.2%、8.4%的基礎上，2007年又分別同比上漲5.3%、9.6%和10.8%。同時建筑安裝工程主要材料費用成本增加及人工費價格的上漲，對商品房的配套和環(huán)境的要求不斷提高，都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。據調查，2007年，河南省建筑安裝、裝飾工程價格同比上漲6.3%、人工費價格同比上漲9.8%。
（三）河南房地產開發(fā)市場起步較晚。河南地處中原，人口眾多，房地產投資僅占全國的3.3%，與人口占全國的7%、GDP占全國6%、投資占全國的5.5%不吻合。2007年，河南房地產開發(fā)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為12.7%，遠遠低于全國21.5%的平均水平；河南房地產開發(fā)投資增速居全國第6位，但投資總量僅居全國11位。因此，河南房地產開發(fā)的持續(xù)快速增長有一定的歷史背景支撐。
三、當前河南房地產開發(fā)市場存在的主要問題
（一）房地產市場結構性矛盾依然突出。2007年，河南商品房開發(fā)結構得到較大調整，但結構性矛盾依然存在，經濟適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低。全年全省經濟適用房投資45.78億元，增長40.6%，低于同期商品住宅增幅7.2個百分點，占商品住宅投資的比重由上年的7.5%降至今年的7.2%。90平方米以下商品住宅施工面積占商品住宅施工面積的19.3%，90平方米以下商品住宅新開工面積占商品住宅新開工面積的23.1%，距70%的目標有很大差距。經濟適用房和90平方米以下商品住宅供給緩慢和城市化進程的加快，城市人口的增加，住房需求旺盛形成矛盾，從而加劇了房地產供給結構失衡的程度，不僅弱化了對商品房價格的抑制作用，而且加重了大多數中低收入家庭的購房負擔。
（二）房地產開發(fā)市場秩序不規(guī)范。在開發(fā)交易環(huán)節(jié)，部分項目存在隨意變更規(guī)劃、違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、房屋拆遷和物業(yè)管理不規(guī)范等問題。同時，商業(yè)步行街、商貿城等重復建設，商業(yè)營業(yè)用房價格上漲過快，市場存在潛在風險。個別城市近兩年商品住房購買力集中釋放，房價不斷攀升，大量資金涌向房地產開發(fā)行業(yè)，房地產開發(fā)規(guī)模迅速擴大，但市場有效需求在短期內是有限的，如果不加以有效引導和控制，有可能會造成商品房新的空置現象。
（三）區(qū)域發(fā)展不平衡。2007年，鄭州市房地產開發(fā)投資298.76億元，占全省的35.7%，洛陽市投資110.10億元，占全省的13.2%，兩個省轄市占到全省的48.9%，而其余16個省轄市投資428.25億元，僅占全省的51.1%�？梢钥闯�，房地產開發(fā)投資向省會等中心城市高度聚集，而其他城市房地產開發(fā)投資規(guī)模小，發(fā)育遲緩，地區(qū)間發(fā)展的差異明顯。
四、2008年河南房地產開發(fā)形勢判斷及政策建議
2008年全省房地產開發(fā)市場，隨著國家和地方政府各項調控措施的不斷落實，將保持快速健康的發(fā)展趨勢。房地產開發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模，其中，中小戶型、中低價位的普通住房以及經濟適用房投資規(guī)模有望擴大。受稅收政策限制、利率調整和外資準入門檻提高的影響，投機性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產供求矛盾將有所緩解。
（一）房地產開發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模。盡管宏觀調控對房地產開發(fā)市場產生一定的影響，但是由于慣性的作用以及房地產開發(fā)周期比較長，加上河南將繼續(xù)加大經濟適用房和廉租住房建設力度，加快煤礦棚戶區(qū)改造步伐，推進老城區(qū)和“城中村”改造進度，近幾年房地產開發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模，對經濟的拉動作用依然明顯。
（二）住房需求仍將保持長時期的上升趨勢。全省目前的經濟發(fā)展水平是居民對于住房需求的旺盛時期，隨著居民住房條件的改善和城市化的快速推進，從整體上看住房的潛在需求比較旺盛。盡管受各項調控政策的影響有逐步回落的可能，但總體趨勢是上升的。隨著全省城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，城鎮(zhèn)人口不斷增加，對住房需求將保持長時期的上升趨勢。
（三）住房供應結構將發(fā)生變化，住房需求將回歸理性。李成玉省長在政府工作報告中指出，當前和今后一個時期河南將繼續(xù)加快廉租房建設，改進和規(guī)范經濟適用房制度，切實增加中低價位、中小戶型普通商品住房供應，解決低收入家庭住房問題。因此，住房供應結構將會發(fā)生變化，住房需求將回歸理性�？傮w判斷，2008年全省的房地產開發(fā)業(yè)將朝著快速健康的方向發(fā)展，社會住房保障將逐步擴大，廉租房建設、經濟適用房建設將得到加強。
為促進河南房地產開發(fā)市場又好又快發(fā)展，當前和今后一個時期河南要繼續(xù)加強和改善宏觀調控，調整住房供求結構，增加有效供給，進一步規(guī)范市場秩序，著力解決低收入家庭住房問題，推動房地產開發(fā)市場切實轉入科學發(fā)展的軌道。
（一）繼續(xù)加強和改善宏觀調控，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。要加強規(guī)劃和政策引導，推進房地產開發(fā)建設布局的戰(zhàn)略性調整，從各地的實際情況出發(fā)，合理確定房地產建設的地域分布、規(guī)格標準、發(fā)展目標和管理運作方式，重點發(fā)展中低價位普通商品住房、經濟適用住房和廉租房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價位檔次住房供給的合理配置。要積極鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)參與縣城改造和建設，培育縣域房地產開發(fā)市場。
（二）繼續(xù)調整住房供應結構，切實增加有效供給。要繼續(xù)加大經濟適用房和90平方米以下商品房建設力度，圍繞房地產建設布局調整，抓好新開項目土地供應的分析論證，嚴格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價位普通商品住房和經濟適用房的土地供給力度，建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產開發(fā)企業(yè)的退出機制等。從長遠看，政府對房地產市場應采取規(guī)劃控制、土地供給、稅收調節(jié)、構建住房保障體系等綜合手段進行調控。
（三）切實做好穩(wěn)定房價工作。要把控制房價作為2008年乃至以后的工作重點，增強地方的主動性和積極性，加強供需雙向調節(jié)，切實增加中低價位、中小套型的普通住房供應，抑制房地產價格過快上漲，使房地產價格保持合理的水平。
（四）完善土地供給制度。強化政府對土地一級市場的統(tǒng)一控制，努力提高土地收儲覆蓋率，最大限度地實施“生地”開發(fā)、“熟地”出讓。在目前政府財力有限、收儲資金不足的情況下，可通過土地收益權抵押貸款、證券化等支持土地滾動收儲、整理開發(fā)和掛牌出讓，或采取由企業(yè)墊資完成土地整理，成功出讓后與政府分享收益的土地盈利模式。
（五）加大房地產市場監(jiān)管力度，進一步規(guī)范市場秩序。嚴格房地產市場準入、清出制度，運用法律、經濟和必要的行政手段將資信不良、工程質量低劣、違規(guī)建設和交易及不承擔法律責任的企業(yè)清出房地產行業(yè)。完善房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產市場情況分析和監(jiān)測工作。加強房地產開發(fā)建設、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全過程監(jiān)管，嚴格執(zhí)行項目資本金制度和項目手冊制度，嚴肅查處無資質開發(fā)、違反規(guī)劃、虛假廣告、合同欺詐等行為。規(guī)范物業(yè)服務收費標準，提高從業(yè)人員素質，提高服務水平。
