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金九樓市量價大博弈
時間:2009-09-22 發(fā)布者:華啟集團 點擊:2041次

 

    7月份以前,老百姓兩天兩夜排隊購房、開盤即售罄的盛景還在時不時地上演,8月的銷量,卻突然給火熱的樓市平添了幾分秋意。隨著“二套房貸”政策的重申以及貸款增量的銳減,無論是開發(fā)商還是購房者,都開始重新掂量自己出手“金九銀十”的“勝算”有多大。

  【數(shù)據(jù)】

  70大中城市房價連漲六個月

  9月10日教師節(jié),國家統(tǒng)計局公布了8月份的房地產數(shù)據(jù)。這份數(shù)據(jù)顯示,8月份,中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%,漲幅比7月份擴大1個百分點;環(huán)比上漲0.9%,漲幅與7月份相同。而這,是今年以來中國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)第六個月上漲。

  這份數(shù)據(jù)顯示,中國70個大中城市3月份房屋銷售價格環(huán)比上漲0.2%,4月份環(huán)比上漲0.4%,5月份環(huán)比上漲0.6%,6月份環(huán)比上漲0.8%,7月份環(huán)比上漲0.9%。

  數(shù)據(jù)同時顯示:新建住宅銷售價格同比上漲1.5%,漲幅比7月份擴大1.2個百分點;環(huán)比上漲1.1%,漲幅與7月份相同。二手住宅銷售價格同比上漲3.6%,漲幅比7月份擴大0.6個百分點;環(huán)比上漲0.6%,漲幅比7月份縮小0.3個百分點。新建非住宅銷售價格同比上漲1.6%,環(huán)比上漲0.5%。

  數(shù)據(jù)還顯示,房價上漲的城市同比和環(huán)比都在增多,漲價范圍在全國蔓延增大。其中,與上年同月相比,新建住宅銷售價格上漲的城市有52個,7月份是43個;與上月相比,新建住宅銷售價格上漲的城市有66個,7月份是63個。與上年同月相比,二手住宅銷售價格上漲的城市有47個,7月份是42個;與上月相比,二手住宅銷售價格上漲的城市有64個,7月份是61個。

  “伴隨著成交量的激增,中國房價也再次調整到了一個高位�!泵鎸︖@份數(shù)據(jù),河南財經學院工程管理系主任李曉峰表達了他的擔憂:在目前這樣一個價格高位上,房地產開發(fā)商想再有很大的“量”的突破,幾乎不可能。

  【市場】

  老百姓置業(yè)心態(tài)發(fā)生轉變

  價格不斷沖高,也“沖”慢了購房者的置業(yè)腳步。從急于出手到捂緊荷包,短短一個月時間,陳女士的置業(yè)觀就發(fā)生了180度的逆轉。

  為了替兒子添置婚房,陳女士欲在鄭州中心城區(qū)購買一套面積在100平方米左右的小三房。8月,某樓盤開盤,價格定在5200元/平方米左右,而在去年年底,該片區(qū)的房價,還在4300元/平方米左右徘徊�!翱們r從40多萬元攀至50多萬元,超出了心理承受范圍,只得作罷�!标惻勘硎�。

  價格飆升,將自住型置業(yè)需求攔在售樓部外,并非個案。

  日前,記者做了一次置業(yè)調查,對于目前鄭州市的房價,有65%的百姓認為漲幅明顯,40%原本打算置業(yè)者表示,接受不了當下的價格。而在今年5月記者所做的一次相同調查中,61%的受訪者拍胸脯稱,“即使價格上漲,也得買”。

  值得注意的是,即便是部分投資者,也認為當下的房價,有些虛高�!巴顿Y房地產,講求風險最小化,利潤最大化。目前鄭州中心城區(qū)的樓盤價格,已經超過了2007年,投資風險劇增。且中央對于樓市風險,警示不斷。我們對于樓市的投資,將更加謹慎。”自稱資深房產投資者的林先生對記者說。

  【調控】政策大棒“懸”在半空

  在諸多經濟學家看來,中國房地產3月份到7月份的銷量,是一個被“通脹預期”和“政策救市”放大了的版本,而“錢都進了股市與樓市的口袋”,則是不少人對于當下宏觀經濟形勢的感嘆。

  據(jù)了解,今年上半年,全國的信貸增量接近7萬億元,而同期的GDP增量僅為3000億元。預計全年信貸增量將達到10萬億元,GDP增量卻僅為1萬億元。據(jù)國務院發(fā)展研究中心經濟研究部透露,投入市場中的錢,有大約一半的資金進入了股市和樓市。8月,A股市場的大跌,則讓更多人放棄了股市,選擇將錢轉向對于貨幣不那么敏感的樓市中�!俺隹谙禄�,內需尚未全面啟動的背景下,樓市成了政府實現(xiàn)保增長的催化劑�!苯洕鷮W家郎咸平認為,樓市就像一個壯漢,在拉著一群餓得跑不動的饑民狂奔。壯漢如持續(xù)發(fā)胖,有可能將繩索拉斷,到時候倒下的,將是中國經濟。

  對此,中央并非熟視無睹。8月份,銀監(jiān)會重新將“二套房貸”政策端出臺面,要求各商業(yè)銀行對于“二套房”嚴格執(zhí)行首付四成;同月,全國信貸增量由7月份的1.5萬億元銳減至3000億元,降幅達80%�!啊追抠J’政策的重申,貸款增量的銳減,都說明中央已經意識到樓市可能存在的泡沫風險�!崩顣苑逭J為,9月開始,信貸的收縮將不可避免,“收縮力度有多大,取決于通脹率有多高。”

  恒輝(中國)地產顧問機構陳健也表示,中國樓市第三季度、第四季度的政策風險也在加大�!皬母鞣N信號來看,國家針對房地產的關注度在增強,相應調控也許會在第四季度出臺,中國樓市第三季度、第四季度的不確定性又一次籠罩在頭頂”。

  【信號】

  京滬樓市已現(xiàn)“拐點”

  “政策”懸念是開發(fā)商對后市表示謹慎的第一因素,而令開發(fā)商期許的“金九銀十”樓市旺季也并未迎來開門紅。記者了解到,9月份的第一周,京滬兩地已經出現(xiàn)“量價齊跌”的現(xiàn)象,專家預料,國慶節(jié)后,樓市或將迎來新一輪價格調整,2008年底“量價齊跌”的行情可能重演。

  北京市房地產管理交易網統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月30日至9月5日,北京市住宅簽約量為3289套,與8月同期相比,住宅簽約量下跌20%。而在北京2009秋季房展中不活躍的意向簽約量,也已凸顯出樓市的觀望氣氛。秋展期間,北京市內參展項目成交套數(shù)為1297套,較春季房展減少28.4%;成交面積為12.39萬平方米,較春季房展減少17%;成交金額為18.18億元,較春季房展減少12.16%。

  在成交量下滑的同時,北京房價也開始出現(xiàn)調整跡象。北京市房地產管理交易網數(shù)據(jù)顯示,9月第一周,北京新增供應套數(shù)達到1123套,相比8月的1928套,下降了43%。均價為12640元/平方米,環(huán)比8月第一周新增樓盤18150元/平方米,下降30%。

  與北京相同,上海樓市也顯現(xiàn)出盤整的跡象。佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,第一周上海商品住宅成交面積50.29萬平方米,較8月同期44.46萬平方米略有增加,但在成交均價方面較8月同期已有一成下降,已從8月初的18005元/平方米回落至16343元/平方米。與之相比,房屋的供應量卻大幅增加,僅9月上海上市新盤達19個,新房的總供應量將達到150萬平方米,有望成為今年以來上海樓市供應量最大的一個月。

  【本地】

  鄭州9月平價開局

  剛剛過去的8月份,鄭州房屋銷售再次創(chuàng)造了連續(xù)四個月銷量破萬的奇跡。對此,李曉峰認為,如果再期待“金九銀十”依然這么火爆,不太現(xiàn)實。

  李曉峰告訴記者,目前,支撐鄭州樓市成交量持續(xù)走好的各種利好正在逐一消失:相當一部分剛性需求迫于高房價,再次退入“觀望”陣營;二套房政策收緊,改善型需求置業(yè)者和投資者面對高首付會望而卻步;房屋供應量并沒有大幅度跟上銷售量,消費者可選擇項目不多。以上因素,將最終使今年的“金九銀十”褪色。

  而記者從鄭州數(shù)家房地產商處獲悉,三季度末和四季度初成為其主要推盤的時段,其原因來自目前各企業(yè)對消費者貸款環(huán)境和股市大幅調整的憂慮,對后市預測謹慎,紛紛提前推盤。

  在9月份的第一個周末,正商·幸福港灣率先開盤。整個選房活動從上午9點開始,一直持續(xù)到下午2點,歷時近6個小時。正商·幸福港灣項目推出的近千套房源,被購房者“搶購一空”。對此,陳健表示,之所以能夠達到開發(fā)商期待的銷售效果,主要原因是其“平價”策略。據(jù)悉,該盤的銷售均價只有4300元/平方米。“因為樓市走勢很難把握,我們也只能‘把握住一個月是一個月’。”陳健說。

  “平價”策略也得到了業(yè)內的認可。河南民安房地產開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)徐軍表示,4500元/平方米的均價,是鄭州樓市一個相對合理的價格�!皩τ谂涮讐蛉�,環(huán)境夠好,品質夠高的樓盤,其合理銷售價位在4500元/平方米左右�!痹谛燔娍磥�,由于供求關系的緊張,雖然鄭州出現(xiàn)“量價大博弈”的范圍不會太大,但目前商品房成交價格也已達到一定高度,很難繼續(xù)攀升。

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